Аренда с правом выкупа недвижимости что это

 

Аренда жилой недвижимости с последующим правом выкупа, её отличия от лизинга и рассрочки, какие документы требуются, как учитывается сделка. Аренда квартиры с правом выкупа. Подробности. Нюансы. Преимущества и недостатки.

Содержание

Форма и содержание договора

Как мы уже и говорили ранее, форма у такого типа договора необычная. Она совмещает в себе части из договора купли-продажи, и части из договора аренды.

Теперь давайте подробно разберем, какие обязательные пункты должны присутствовать в договоре, чтобы в случае нарушения ваших прав вы с легкостью смогли доказать свою правоту.

Для начала нужно прописать те пункты, которые будут гарантировать, что после соблюдения их вы точно становитесь собственником жилья:

  • Окончание срока аренды вами жилья. Зачастую он составляет от одного года до трех лет.
  • Внесение окончательной суммы за все жилье до окончания срока аренды квартиры.
  • Переход в собственность покупателя до момента завершения срока аренды, в случае досрочного внесения всей денежной суммы, либо вступление в права собственности сразу после автоматического окончания рока аренды.

Теперь о стоимости жилья:

  • Заранее пропишите в договоре всю сумму, которую вы обусловились выплатить за выбранное вами жилье. Этот пункт очень важен, так как стоимость может изменяться даже в связи с инфляцией.
  • Подробно распишите в договоре, процесс выплаты вами установленной суммы: время, место, дату.
  • Стоимость за аренду должна быть реальной, то есть стоимость квартиры на рынке не должна превышать той суммы, которые вы после окончания арендного срока отдадите продавцу.
Чем более подробно вы распишите все необходимые пункты, а также вопросы, которые могут у вас возникнуть и в последующем стать спорными между вами и продавцом, тем лучше будет для обеих сторон правоотношений.

Какие документы требуются

Для заключения аренды с выкупом квартиры требуются:

  • документ, подтверждающий личность арендатора;
  • документ, подтверждающий личность арендодателя (для физического лица), или документ, свидетельствующий о регистрации юридического лица (для организаций);
  • свидетельство о праве собственности на недвижимость, которое должно быть оформлено на арендодателя.Свидетельство о праве собственности на недвижимость

Документы, необходимые для проведения регистрации в Росреестре составленного договора аренды:

  • заявление на регистрацию;Форма документа на регистрацию по установленной форме
  • 3 экземпляра арендного договора: 1-й остаётся в Росреестре, 2-й предоставляется арендатору и 3-й передаётся арендодателю;Договор аренды с правом выкупа в 3 экземплярах
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • технический паспорт жилого помещения.Пример технического паспорта жилого помещения

Выплата покупной цены имущества

Исходя из существующей на сегодняшний день практики, арендные соглашения с правом выкупа, как правило, оформляются по двум схемам, которые определяют порядок выплаты выкупной стоимости недвижимости:

  1. Арендатор платит сумму выкупной стоимости недвижимости (иных имущественных ценностей) равномерно в течение всего периода арендных отношений вместе с арендной платой. Однако названные платежи, с точки зрения финансового учета, разделяются между собой и учитываются по отдельности.
  2. Арендатор платит арендодателю только согласованные арендные выплаты. А по завершении сроков арендных правоотношений стороны оформляют дополнительное соглашение, посвященное тому, что часть арендной платы, уплаченной в период действия договора, засчитывается в счет окончательной выкупной стоимости.

Определение выкупной стоимости

Данный пункт является важным при составлении договора для обеих сторон. Для того чтобы правильно вычислить выкупную стоимость жилых метров необходимо обратиться к 624 статье Гражданского Кодекса Российской Федерации, где прописано, что:

  • Общий размер выкупной стоимость за выбранное вами жилье должен быть равен сумме платежей за аренду, которые вы будут выплачивать на протяжении всего срока аренды. Внесение дополнительных платежей запрещено.
  • Сумма по выплате за аренду определяется отдельно, а вот сумма выкупная по квартире также отдельно. Особенность в том, что размер аренды может и не покрыть стоимость жилья. Поэтому продавец имеет права взимать дополнительные денежные средства для полного покрытия стоимость.

Составление договора.

Особенность договора аренды с последующим выкупом заключается в том, что он сочетает в себе два типа соглашения:

  • Договор аренды.
  • Договор купли-продажи.

Государственной регистрации соглашение подлежит в момент перехода права собственности. Именно тогда начинают действовать нормы договора купли-продажи.

Структура документ следующая:

  1. Указание сторон сделки: прописывается ФИО полностью, паспортные данные, место постоянной регистрации и контактные телефоны каждого участника. При этом они могут выступать как «Арендодатель» и «Арендатор» или «Продавец» и «Покупатель». Учитывая, что статус в определенный момент меняется, целесообразнее прописать в документе «Сторона 1» и «Сторона 2».
  2. Предмет договора – это существенное условие сделки, без которого она не будет считаться заключенной. В роли предмета выступает объект недвижимости, который должен быть максимально подробно расписан (технические характеристики, точный адрес и реквизиты правоустанавливающих документов).
  3. Стоимость договора – подразумевает количество финансовых средств, подлежащих перечислению. Чтобы оценить дом можно пригласить эксперта.
  4. Схема оплаты. Здесь нужно максимально подробно расписать, с какой периодичностью будет перечисляться стоимость выкупа (ежемесячно или ежегодно), а также в каких размерах она будет осуществляться. Нужно прописать максимальный срок окончательных расчетов. Передача денег должна происходить исключительно под расписку, если речь идет о наличном расчете. Покупателю следует хранить все расписки до момента перехода права собственности. При безналичном расчете подобная мера не нужна.
  5. Дата регистрации перехода права собственности. В стандартных случаях она связана с моментом последнего перечисления средств, но стороны могут назначить ее отдельно.
  6. Положения об арендной плате. В этом пункте прописывается размер арендной платы, порядок выплат по коммунальным услугам, права и обязанности сторон. Здесь важно уточнить, включается ли арендная плата в стоимость жилья. Как правило, это разные выплаты, но не лишним будет сделать акцент на этом. Чем детальнее будет описание этого пункта, тем меньше риск возникновения споров.
  7. Учет тарификации. Так как договор заключается на продолжительный срок, следует учесть тарификацию цены недвижимости и ее аренды.
  8. Ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств. Этот пункт большей частью касается продавца, если он не будет исполнять свое основное обязательство (продажу квартиры), то он должен будет вернуть всю уплаченную покупателем сумму.
  9. Условия расторжения соглашения. Здесь следует прописать все основания, которые могут служить причиной для прекращения правовых отношений.
  10. Вероятность форс-мажоров. Обязательным является учет смерти одной из сторон. Желательно сразу продумать, кто будет правоприемником и зафиксировать его данные в договоре (после предварительного согласия).
  11. Страховка. Этот пункт не относится к обязательным. Нужно указать, кто именно будет страховать.

Важно учитывать, что чем больше подробностей будет предусмотрено в соглашении, тем лучше оно будет защищать права сторон.

Вернуться

Возможные сложности и проблемы

Фото 2

Не редки такие ситуации, когда обе стороны договора и юрист, который составлял договор на аренду с правом и последующего выкупа жилья, не прописал в тексте договора общий размер выкупной стоимости квартиры. В этом случае могут возникнуть большие проблемы с контролерами. Что это значит?

Это означает, что при просмотре договора налоговая служб может посчитать, что отсутствие данного пункта-строки в договоре свидетельствует о том, что квартира была попросту безвозмездно передана в пользование. А это значит, что обе стороны желают обогатиться и получить сумму с налога НДС. Не стоит пропускать данную строчку. Последствия будут более чем плачевными: вам увеличат налоги, то есть произведут доначисление.

Отвечает директор агентства недвижимости «ТИК-Эстейт» Наталья Хазиева:

Договор аренды с последующим выкупом – это, по сути, объединение договора аренды и договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку. При этом арендная плата выплачивается ежемесячно. Условия оплаты и сроки полного погашения по «рассрочке» прописывается в договоре по соглашению сторон. Например, оплата будет производиться раз в квартал.

На сегодняшний день договор аренды с последующим выкупом встречается крайне редко. Как правило, такой договор могут заключать в силу нестандартных ситуаций или в отношении нестандартных объектов жилой недвижимости. Например, квартира по расположению и транспортной доступности неликвидна, или квартира очень дорогая, или собственнику срочно понадобилась только часть стоимости жилья.
Договор аренды жилого помещения с последующим выкупом невыгоден продавцу, поэтому встречается крайне редко.

Для клиента такой тип договора выгоден, так как он въезжает в квартиру, а выплачивает ее стоимость постепенно.

Действие договора аренды с последующим выкупом законом в сроках не ограничено и зависит от договоренности собственника и покупателя. Я знаю только один случай заключения подобного договора, срок действия которого ограничивался одним годом.

Особенности и нюансы сделки

  • Пожалуй, главной из особенностей данного типа сделки – это договор, о котором говорилось ранее. Договор включает в себя две составляющие и по составу похож на договоры и купли-продажи, и аренды. Если вы все же решили прибегнуть к применению данного типа сделки, не поленитесь и прочитаете все соответствующие статьи в гражданском кодексе Российской Федерации, там вы сможете найти полезную для вас информацию.
  • Еще одна особенность аренды с последующим правом выкупа – это постоянное колебание цен на рынке, в связи с чем и варьируются цена на квартиру, которую вы желаете приобрести.
  • Предположим, договор аренды был заключен в 2008 году, и на тот момент эта жилая площадь стоила 3 миллиона рублей. В 2015 году стоимость квартиры уже будет составлять 5 миллионов рублей. Поэтому при составлении договора необходимо будет учесть и этот аспект: будет ли изменяться цена, если нет, то расчет выплат за аренду существенно упрощен.

Например: квартира стоила 3 миллиона рублей. Арендуете вы жилье на 60 месяцев. Тогда выплаты ваши ежемесячные будут равняться 50 тысячам рублей. В том случае, если ожидается изменение цены, то в конце срока действия составленного между сторонами договора либо происходит перерасчет и продолжаются обязательные выплаты, либо покупатель после выплаты основного долго доплачивает недостающую сумму и становиться полноправным владельцем.

Договор не регистрируется, то есть государственная регистрация не требуется.

Переход права собственности.

Переход права собственности происходит при соблюдении перечисленных условий:

  • Окончание срока действия договора.
  • Произведение оплаты стоимости недвижимости в полном объеме.

В этот момент договор аренды начинает осуществлять функции договора купли-продажи. Государственной регистрации документ подлежит именно в это время (п. 1 ст. 521 Гк РФ).

При переходе права собственности происходит:

  • Внесение изменений в Росреестр.
  • Выдача нового свидетельства о праве.

Таким образом, договор аренды с последующим выкупом имеет множество нюансов, которые должны быть учтены для признания сделки действительной и защиты прав каждой из сторон.

Вернуться

Как происходит оформление?

Правовая документация относительно объекта недвижимости и непосредственно сторон включает в себя элементы договора на аренду квартиры и договора о купле-продаже жилья.

Основными моментами, которые указываются в договоре являются:

  • договорные отношения подразумевают указание стоимости самих услуг аренды. В этот пункт входит стоимость аренды всей техники, мебели и других объектов, которые покупатель будет использовать;
  • полная стоимость недвижимости;
  • условия передачи прав на недвижимость покупателю.

Внимание! В таком договоре обязательно должен быть указан способ оплаты стоимости недвижимости, а также крайние сроки, когда покупатель может внести полную сумму.

Как правило, эта дата совпадает с завершением арендного срока. Конечно же, покупатель имеет возможность оплатить стоимость квартиры заранее, но только если этот пункт был согласован с продавцом. Если такая возможность даже не оговаривалась во время подписания договора, стороны по обоюдному согласию могут составить еще один документ с указанием такого желания.

Во время составления такого документа лучше всего обратиться к нотариусу, который бы помог заключить подобную сделку. В противном случае, если этот документ не будет соответствовать нормам и законам, которые регламентирует законодательство, сделка может считаться недействительной, а упомянутые в договоре различные правила и условия – незаконными, так как они не закреплены на законодательном уровне.

Структура договора

Аренда с правом выкупа недвижимости и документ, который заключается при этом требуют длительного обсуждения и времени для составления. Важно не забыть о самых главных и значащих элементах и прописать их в договоре.

В договоре в обязательном порядке указывается:

  1. Общие сведения об объекте: адрес или расположение, наименование (дом, квартира, участок земли), инвентарный или кадастровый номер, назначение объекта (используется для проживания, в целях организации бизнеса и т. д.), общая и полезная площадь.
  2. Размер арендной платы.
  3. Выкупная стоимость объекта (сумма, которую покупатель обязуется внести или уже внес на момент заключения договора).

Внимание! Если договор составляется более чем на 1 год, такие отношения необходимо регистрировать в Росреестре, а именно в его территориальном отделении. Если этого не сделать, такая договоренность будет считаться недействительной.

Выкуп коммерческой недвижимости

Приобрести коммерческую недвижимость на сегодняшний день очень трудно. Это связано не только с ее стоимостью, но и в связи с большим спросом на нее. Небольшие компании, которые только начинают набирать обороты не имеют большого стартового капитала, требующегося для приобретения площадей, помещений, офисов, необходимых для реализации бизнес-плана.

Таким образом, аренда – это лучший вариант для таких предпринимателей. Несмотря на это, аренда с правом выкупа коммерческой недвижимости имеет большую популярность среди средних и крупных предпринимателей.

Составление и подписание договора для постепенной выплаты той или иной коммерческой недвижимости происходит практически так же, как и квартиры или дома. Одним из отличий является то, что продавец может застраховать себя в случае нанесения ущерба помещениям.

Основные условия и детали сделки представитель компании и арендодатель обсуждают непосредственно до и во время подписания договора, при необходимости, может присутствовать 3 сторона в лице независимого нотариуса или юриста.

Фото 2

Оценка имущества

Если помещение передано в наем на длительный срок, то возникает вероятность изменения его рыночной цены. Сторонам необходимо достигнуть договоренности о том, что такие изменения никак не повлияют на размер выкупной стоимости, и его нужно внести в формируемое соглашение. Это можно сделать двумя путями:

  • Перерасчет размера выплат с учетом роста цены каждый месяц;
  • Осуществление расчетов в иностранной валюте.

Во избежание возникновения конфликтных ситуаций в договор лучше вносить не окончательную цену недвижимости, а формулу её расчета.

Понятие аренды квартиры с правом выкупа.

Аренда с правом выкупа предполагает проживание на жилплощади с регулярными выплатами помимо арендной платы и последующий переход права собственности.

  • «1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
  • 2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (ст. 624 Гражданского кодекса РФ)».

Такой вид сделки выгоден в первую очередь арендатору, который не имеет возможности единовременной покупки недвижимости. Поэтому аренда с правом выкупа становится для него отличным вариантом стать собственником квартиры, в которой проживает определенное количество времени.

Что касается арендодателя, он при таком типе сделки, теряет постоянный доход в виде арендной платы. Именно поэтому найти вариант съема жилья с последующим выкупом достаточно сложно.

Вернуться

Подготовка договора

Особенностью соглашения о найме недвижимости с дальнейшим её приобретением выражается в том, что он включает два вида договоренностей:

  • Арендное соглашение;
  • Договор о продаже.

Законодательно установлена обязанность государственной регистрации передачи правомочий собственника.

Структура документа должна включать:

  1. Данные участников процедуры. Указывается ФИО, паспортные сведения, место прописки и контакты участников.
  2. Предмет сделки. Обязательное условие, без него она не может быть заключенной. В данном случае в его роли выступает помещение, охарактеризованное наиболее полно. Указываются его параметры и технические параметры, место расположения, данные правоустанавливающей документации.
  3. Договорная цена. Устанавливает сумму, подлежащую выплате. Чтобы реально оценить помещение, необходимо заказать проведение независимой экспертизы.
  4. Условия оплаты покупки. Указывается периодичность уплаты взносов и их размер, последняя дата расчета. Выплата наличных средств производится при помощи расписок, которые необходимо сохранять до перехода прав собственника. Оплата может осуществляться безналичным расчетом.
  5. Момент регистрации перехода прав. Как правило, он связан с окончанием внесения платежей либо назначается по соглашению сторон.
  6. Арендные платежи. Определяет размер арендных платежей, порядок возмещения коммунальных услуг, правомочия и обязательства сторон. Важным уточнением является включение платы за наем помещения в общую стоимость объекта.
  7. Ответственность участников сделки. Предусматривает санкции за невыполнение либо ненадлежащее исполнение договорных обязательств.
  8. Основания расторжения соглашения. Указываются причины прекращения правоотношений.
  9. Форс-мажорные ситуации. Вносится положение о смерти одного из участников. Существует возможность в договоре сразу указать данные правопреемника.
  10. Страховые случаи.

Необходимо помнить, что чем подробнее и полнее будут описаны договоренности, тем меньше вероятности возникновения спорных ситуаций.

Скачать образец договора аренды с правом выкупа

Отличается ли процедура оформления для дома и квартиры

Фото 4

Процедура оформления в аренду с правом выкупа одинакова для любого вида жилой недвижимости. Неважно, сдаётся дом в аренду или оформляется договор на квартиру. Единственным отличием являются предъявляемые дополнительные требования при оформлении в аренду помещения, находящегося в большом доме:

  • арендуемая жилая площадь при условии последующего выкупа не может располагаться на последнем этаже многоэтажного дома;
  • жильё не должно быть в аварийном или ветхом здании;
  • площадь кухни снимаемой квартиры должна составлять не менее 6 м².

Для дома подобных требований не выдвигается.

При получении недвижимости в аренду с правом выкупа требуется пройти следующий порядок оформления:

  1. Выбор жилого помещения соответствующего требованиям арендатора.
  2. Заключение соглашения об аренде. В него должны быть внесены данные о купле-продаже жилья. Составление договора предполагает соблюдение основных правил:
    • документ оформляется обязательно в письменной форме;
    • из-за того, что в договоре прописывается переход прав собственности, то его следует заверять нотариально;
    • в документе прописываются все существенные условия аренды:
      • предмет договора аренды — вносится полный адрес сдаваемой недвижимости, основные технические характеристики: общая площадь, этаж, этажность здания, расположение на этаже квартиры, наличие или отсутствие ремонта;
      • стороны сделки – вписываются в договор основные реквизиты участников соглашения;
      • размер ежемесячных перечислений и сроки проведения этих платежей;
      • срок действия арендного договора;
      • выкупная стоимость жилья — этот показатель рассчитывается экспертом, который принимает при расчёте размера выкупа, кадастровую цену недвижимости, а также экономические и рыночные условия в момент заключения договора;
      • условия и время передачи права собственности — должны в договоре быть точно прописаны сроки перехода, сумма, которую следует внести в качестве остаточной стоимости, и способы расчёта между сторонами сделки.
  3. Оплата госпошлины за регистрацию в Росреестре арендного договора, которая для физического лица составляет 2 тыс. рублей.
  4. Регистрация подписанного двумя сторонами договора в Росреестре. Оформление обычно продолжается 3–5 дней. При этом вносится в кадастровый паспорт квартиры запись о наличии обременения в виде аренды. Зарегистрировать договор можно в МФЦ, предоставив все необходимые для этого документы.
  5. По истечении установленного в соглашении срока происходит окончательный расчёт между участниками арендных отношений.
  6. Снимается обременение с квартиры в кадастровом паспорте при обращении в Росреестр и переоформляется свидетельство о праве собственности.

Отвечает и. о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский:

Арендная квартира для собственника – зачастую инвестиционный проект или просто свободные квадратные метры, которые сдают, чтобы они не пустовали. Поэтому съемная недвижимость нередко становится объектом продажи. Собственники реализуют свободное жилье для улучшения жилищных условий, обмена на загородный дом или переезда в другой район, однако некоторое время квартира сдается для получения дохода. Бывает и так, что арендаторы выкупают ту квартиру, которую снимают, но подобные сделки довольно редки. В этом случае должны совпасть интересы и возможности обеих сторон. Если собственник твердо намерен продавать свою квартиру, то найти клиентов, которые сначала будут ее снимать, а потом выкупят, весьма непросто, и смысла в этом особого нет. Схема проведения сделки ничем не отличается от стандартной процедуры. Кроме того, арендаторам придется все равно рассчитывать на рыночные цены. Вряд ли собственник уступит по цене, даже с учетом долговременного сотрудничества с клиентом.

Отвечает ведущий юрист по жилищным вопросом Юридической компании «Юристо» Владимир Константинов:

Наряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве и покупку квартиры на вторичном рынке существует малораспространенная схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа.

Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?

Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?

То есть покупатель заключает договор аренды с собственником квартиры и прописывает в договоре право выкупа квартиры. При этом стоит обратить внимание на следующие моменты:

  • нельзя допускать двоякого толкования формулировок договора, предусматривающих право выкупа арендованного имущества, так как это может повлечь за собой отказ в выкупе;
  • договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (право выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
  • существенным условием договора аренды с правом выкупа является условие о размере выкупной цены.

Для того чтобы приобрести квартиру на условиях аренды с правом выкупа, достаточно заключить договор, после чего своевременно оплачивать платежи, а после выплаты всей выкупной цены заключить договор купли-продажи недвижимости.

Все условия договора аренды с правом выкупа, а именно размер выкупной цены, размер платежа, срок аренды и так далее, регулируются исключительно собственником квартиры и ее покупателем.

Такая схема продажи жилых помещений может быть интересна как инвестиция для собственников, готовых вложить собственные средства в покупку недвижимости с целью получения дохода либо владельцам элитной недвижимости. Так, в настоящее время существует ряд инвестиционных компаний, готовых предложить покупку квартиры на условиях аренды с последующим выкупом, однако срок выкупа в таких компаниях ограничен и не превышает 15 лет.

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Как оценить квартиру.

Учитывая длительный срок аренды, существует высокая вероятность того, что стоимость жилья будет изменена. Если участники не договариваются о том, что изменение рыночной стоимости не влияет на размер выкупа, этот момент нужно обязательно отразить в соглашении, одним из следующих способов:

  • Еежемесячный перерасчет оплаты с учетом естественной тарификации.
  • Произведение расчетов при помощи долларов либо евро.

Чтобы избежать конфликтов, в договоре желательно указать не окончательную стоимость жилья, а формулу ее изменения и исчисления.

Вернуться

Фото 4

Отличие от лизинга/ рассрочки

Несомненно, эти договора имеют общие черты, что и приводит к путанице. К тому же лизинг иногда называют финансовым наймом. Различаются они тем, что в наем могут передаваться разные активы. В лизинг же приобретаются активы только утвержденные приобретателем лизинга.

В реальности сторона, предоставляющая объекты в лизинг выступает в качестве посредника, а в арендных отношениях отсутствует третьи лица.

Арендатор имеет приоритетное право выкупа помещения, если наймодатель примет решение о его реализации.

Соглашение о покупке товара в кредит с рассрочкой выплат также не может приравниваться к арендным правоотношениям с дальнейшим приобретением, так как при уплате приобретателем половины суммы его цены продавец не имеет права отказать в совершении сделки и потребовать продукцию вернуть.

Аренда имущества с возможностью её выкупа предполагает, что при окончании периода действия договора его участники выполнят свои обязательства, в том числе по выплате полной цены объекта. Если такое положение не исполняется, то наймодатель вправе затребовать объект назад.

Как составить договор

Не поскупитесь и лучше обратитесь к опытному юристу, который правильно и грамотно поможет составить вам договор при этом, не забывая учесть все интересующие требования обеих сторон сделки. В договор в обязательном порядке, помимо выше перечисленных в статье пунктов, должны присутствовать также информация об арендуемой жилой площади (прописать необходимо все до мельчайших подробностей), стоимость аренды, а также всю информацию о продавце и покупателе.

Это все необходимо, чтобы обезопасить и ту, и другую сторону сделки от различного рода нарушений. В противном случае, если не будет указано хотя бы один из всех перечисленных пунктов, договор с легкостью признают недействительным.

Налоговые последствия

  • Внесение суммы за аренду влечет за собой для арендодателя и выплату всех налогов по данной площади, к которым можно отнести амортизацию. Бухгалтерские отчисления, коммунальные платежи и т.д.
  • От того, каким образом определена в договоре стоимость арендуемого вами жилья, таким образом и будет производиться первоначальная стоимость квартиры.
  • К примеру, если в договоре выкупная цена – это сумма за все платежи по аренде, то покупатель может стать обладателем имущества с изначальной стоимостью.

Переход правомочий собственника

Передача прав осуществляется при наступлении следующих моментов:

  1. Истечения периода действия договорных обязательств;
  2. Выплаты стоимости объекта полностью.

В этот момент арендные отношения переходят в обязанности между продавцом и приобретателем. Одной из них является передача договора о продаже на регистрацию в Росреестр. По её окончании сведения о передаче прав вносятся в федеральный реестр и выдается выписка о состоявшейся процедуре.

Как может проходить оплата?

На сегодняшний день существует 2 способа оплаты аренды и выкупа за квартиру:

  • Первый способ заключается в том, что арендатор каждый месяц оплачивает стоимость аренды и выкупную стоимость отдельными платежами. Таким образом, покупатель выплачивает сумму аренды отдельно от стоимости квартиры. В этом случае, продавец заработает дважды: и на арендной плате, и получит полную стоимость за квартиру.
  • Второй вариант предусматривает расчет стоимости квартиры и арендной платы вместе. Ежемесячно покупатель платит деньги за аренду, а после окончания ее сроков, стороны составляют бумагу с просьбой принять суммы арендной платы за определенный период в качестве оплаты стоимости самого жилья.

Безусловно, второй способ является более выгодным для покупателя, да и продавец жилья находит в этом свои плюсы. Как правило, суммы таких взносов гораздо больше, нежели если бы жилец платил деньги за квартиру и аренду отдельно.

Обратите внимание! Если вы заплатили арендную плату наперед, вы можете потребовать учесть ее как плату за квартиру.

Таким образом, аренда недвижимости с последующим выкупом – это отличный вариант приобретения жилья, если вы не имеете возможности приобрести квартиру одним платежом. Приобрести квартиру или любую другую недвижимость таким способом можно, как правило, на вторичном рынке. В исключительных случаях риелторы или строительная компания предлагает своим клиентам подобную услугу.

Преимущества и недостатки.

Данный вид сделки имеет как плюсы, так и минусы. Преимущества аренды с последующим выкупом:

  • Для арендодателя:
    • Продает недвижимость по цене выше средней рыночной.
    • Право собственности переходит к покупателю только после полной оплаты стоимости.
  • Для арендатора:
    • Возможность проживать на жилплощади до ее приобретения.
    • Избавление от необходимости оформлять ипотечный кредит с выплатой процентов.
    • Право отказаться от выкупа на любом этапе выплаты стоимости.

Вместе с тем заключение подобной сделки предполагает определенные недостатки:

  • Для продавца:
    • Риск упустить выгоду, если за время выкупа недвижимость увеличится в стоимости.
    • Возможность использования жилплощади не по целевому назначению.
  • Для покупателя:
    • В период аренды недвижимость будет являться собственностью арендодателя, который может совершать с ней любые операции.
    • Риск расторжения договора другой стороной в любой момент с отказом возврата денег.
    • Смерть собственника до выплаты всей стоимости недвижимости – в этом случае придется оформлять новый договор с наследниками, что не гарантирует таких же выгодных условий.
    • Возможность для хозяина оставить квартиру в залог для получения кредита.

Таким образом, вместе с преимуществами, договор аренды с последующим выкупом наряду предполагает серьезные риски. Именно поэтому нужно действовать максимально осторожно при заключении сделки.

Вернуться

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://houseconnect.ru/realty/arenda/s-pravom-vykupa.html
  • https://tipdoma.com/2018/05/arenda-s-pravom-vyikupa/
  • https://infonedvizhimost.com/kvartira/arenda-s-pravom-vykupa.html
  • https://topurist.ru/article/53957-arenda-kvartiry-s-pravom-vykupa.html
  • https://www.domofond.ru/statya/kak_prohodit_arenda_kvartir_s_posleduyuschim_vykupom/3835
  • http://tv-bis.ru/investitsii-v-nedvizhimost/553-arenda-s-vyikupom-nedvizhimosti.html
  • https://law03.ru/finance/article/arenda-s-pravom-vykupa-nedvizhimosti
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий